Sahibinden ilan ücretleri 2026: emlakçı için bireysel ve kurumsal paket mantığı, yıllık hesap ve portal dışı alternatifler

NUppel Ekibi · Yayın: 22 Ekim 2026 · 5 dk okuma

Sahibinden'de ilan ücreti nasıl işler?

Sahibinden.com'da emlak ilanı için iki ayrı dünya vardır:

Kurumsal paketlerin fiyatı ilan sayısına, bölgeye ve taahhüt süresine göre değişir ve portal bunu açık bir fiyat listesi olarak yayımlamaz. Bu yüzden internette gördüğünüz "sahibinden kurumsal üyelik şu kadar" tabloları ya eski ya da başka bir firmanın tahminidir; aşağıdaki rakamları da bu gözle okuyun.

2026'da bildirilen tutarlar: ne biliniyor, ne bilinmiyor?

Resmî bir 2026 fiyat listesi bulunmadığı için elimizdeki tek kaynak, emlak ofislerinin şikâyet sitelerine yazdığı bildirimlerdir. Bunlar tek tek kullanıcıların beyanıdır; doğrulanmış bir fiyat listesi sayılmaz:

• Bir ofis, 25 ilanlık emlak paketinin ücretini 12.845 ₺ olarak bildirdi (2026).
• Bir ofis, aylık 10.352 ₺ olan paketinin 10 Nisan 2026'da 15.250 ₺ olarak yansıtıldığını yazdı.
• Bir ofis, paket yenilemesinde %48 zam geldiğini belirtti; birkaç bildirimde yıllık artışların %50 ve üzeri olduğu söyleniyor.
• Bir kullanıcı, bireysel emlak ilanlarının 17 Şubat 2026'dan itibaren ücretli hâle geldiğini bildirdi.

Kaynak: Şikayetvar, sahibinden kurumsal üyelik ücreti bildirimleri ve emlak paketi bildirimleri. Kesin tutar için ofisinizin bulunduğu bölgenin temsilcisinden yazılı teklif alın; teklifte taahhüt süresi, zam koşulu ve cayma bedeli yazmalıdır.

Yıllık hesap: paket ücreti kapanış başına ne kadar?

Ofisler paket ücretini aylık görür, oysa kararı yıllık toplam verir. Hesap şöyle yapılır:

1. Yıllık paket toplamı = aylık ücret × 12 (taahhütlü paketlerde zam maddesine bakın).
2. Portaldan gelen kapanış = geçen yıl portaldan gelen müşteriyle kapanan satış ve kiralama sayısı. Bilmiyorsanız bu yıl her müşteriye "bizi nereden buldunuz" diye sorun ve not edin.
3. Kapanış başına portal maliyeti = yıllık paket toplamı ÷ portaldan gelen kapanış.
4. Bu rakamı bir kapanıştan aldığınız ortalama hizmet bedeliyle karşılaştırın (satışta en fazla %4 + KDV, kiralamada bir aylık kira + KDV; yönetmelik md. 20).

Örnek: aylık 15.000 ₺'lik paket yılda 180.000 ₺ eder. Portaldan yılda 12 kapanış geliyorsa kapanış başına 15.000 ₺ ödüyorsunuz demektir; ortalama hizmet bedeliniz bunun çok üstündeyse paket kendini öder, yakınındaysa ilan sayısını düşürüp farkı kendi sitenize ve Google'a yatırmak daha mantıklıdır. Rakamlar örnektir; kendi paketinizle hesaplayın.

Hepsiemlak ve Emlakjet'te durum

İki büyük alternatif portal da emlak ofislerine kurumsal üyelik satar ve fiyatı aynı şekilde teklifle verir. Güncel ve herkese açık bir fiyat listesi bulamadık; satış ekiplerinden teklif istemek gerekiyor. Karşılaştırırken üç şeye bakın:

• İlan başına maliyet (paket ücreti ÷ ilan hakkı) ve ilanların yayın süresi.
• Bölgenizdeki ziyaretçi: portalın sizin ilçenizde gerçekten aranıp aranmadığı; bunu portalın verdiği ilan istatistiklerinden görürsünüz.
• EİDS entegrasyonu: üç büyük portal da entegre; ilanınız ancak mal sahibinin e-Devlet yetkisiyle yayına girer (EİDS yazısı).

Teklif alırken sorulacak sekiz soru

1. Paketin yıllık toplamı ne; taahhüt süresinde zam maddesi var mı, oranı nasıl belirleniyor?
2. Taahhütten erken çıkarsam cayma bedeli ne kadar?
3. İlan hakkı aylık mı sıfırlanıyor, devrediyor mu?
4. Öne çıkarma ve "vitrin" ücretleri pakete dahil mi?
5. İlan istatistiklerini (görüntülenme, mesaj, arama) dışa aktarabiliyor muyum?
6. Danışman hesabı sayısı sınırlı mı; ek danışman ücreti ne?
7. Paket düşürme hangi dönemde mümkün?
8. Yazılı teklif ve sözleşme örneği alabilir miyim?

Portalı bırakmadan ücreti sabit tutmak: dört adım

Portallar bugün ev arayanın ilk durağıdır; doğru hedef portalı bırakmak değil, paketi büyütmek zorunda kalmamaktır:

1. Kendi sitenize portföyün tamamını koyun. Sitede ilan sayısının bedeli yoktur; portalda yalnız en güçlü ilanlar kalır. Nasıl kurulacağı emlak web sitesi yazısında.
2. Google İşletme Profili açın ve her ilanın bölgesini sitenizdeki bölge sayfalarına bağlayın; "Kadıköy satılık daire" aramasında portalın yanında siz de çıkarsınız.
3. Her portal ilanına ofis adınızı ve sitenizin adresini yazın; portaldan gelen müşteri bir sonraki aramada sizi doğrudan bulur.
4. Sosyal medyada doğrulanmış ilanın bağlantısını paylaşın (Bakanlık kuralı); gönderiye sitenizin adresini de ekleyin.

Bu düzende portal ücreti sabit kalır; büyüyen portföy kendi sitenizde yaşar. Ofis açma aşamasındaysanız bütçeye portal paketini ofis açma yazısındaki tabloya göre yazın.

Sık sorulan sorular

Sahibinden'de emlak ilanı vermek ücretsiz mi?

2026'da kullanıcı bildirimlerine göre bireysel emlak ilanları da ücretli; güncel tutar ilan verme adımında görünür. Emlak ofisleri her zaman kurumsal paketle ilan verir.

Sahibinden kurumsal üyelik ücreti ne kadar?

Herkese açık liste yok; ilan sayısına, bölgeye ve taahhüde göre teklifle belirlenir. 2026'da kullanıcılar 25 ilanlık paket için 12.845 ₺ ve aylık 15.250 ₺ gibi tutarlar bildirdi; bunlar doğrulanmış fiyat değildir, yazılı teklif alın.

Yetki belgem yoksa portala ilan verebilir miyim?

Hayır. Portallar üyelik öncesi yetki belgesini kontrol eder; ayrıca her ilan için mal sahibinin e-Devlet'ten EİDS yetkisi vermesi gerekir. Belge için yetki belgesi yazısına bakın.

Paket yerine ilan başına ödeyebilir miyim?

Emlak ofisleri için standart yol kurumsal pakettir; ilan başına ödeme bireysel üyeliğe özgüdür ve ofisin başkasına ait taşınmazı bireysel ilanla vermesi yönetmeliğe aykırıdır.

Kendi sitemdeki ilanlar portaldakiyle aynı olabilir mi?

Evet; aynı taşınmazı hem portalda hem kendi sitenizde gösterebilirsiniz. Fiyat yetkilendirme sözleşmesindekiyle aynı olmalı ve satıldığında her iki yerden de 3 gün içinde kaldırılmalıdır.