Emlak ofisi açmak: gerekli belgeler, şartlar, maliyet kalemleri ve ilk hafta (2026)

NUppel Ekibi · Yayın: 22 Ekim 2026 · 6 dk okuma

Önce kişi şartları: kim ofis açabilir?

Ofisi açacak kişi, yetki belgesinde sorumlu emlak danışmanı olarak yer alır ve şu şartları taşır: 18 yaşını doldurmuş, en az ilköğretim mezunu, yönetmelikte sayılan suçlardan hüküm giymemiş, Seviye 5 mesleki yeterlilik belgeli, en az 100 saatlik emlak eğitimini bitirmiş ve son beş yılda 6 ay (ön lisans ve üstü) ya da 12 ay (diğerleri) emlak danışmanlığı yapmış. Bu şartların ayrıntısı ve muafiyetler emlakçı nasıl olunur yazısındadır.

Şartları sağlayan bir ortağınız varsa siz sağlamıyor olsanız da ofis açılabilir: yetki belgesi için sorumlu danışmanlardan en az birinin Seviye 5 belgesi yeterlidir (md. 6/1-ç). Ancak deneyim ve eğitim şartı o sorumlu danışman için aranır.

Şahıs işletmesi mi, şirket mi?

İki yolda da yetki belgesi işletme adına düzenlenir ve devredilemez (md. 5/5). Unvan değişirse belge yenilenir; bu yüzden şirket türünü baştan doğru seçmek sonradan belge işlemi doğurmaz. Vergi ve kuruluş maliyeti için bir mali müşavire danışın; bu yazı vergi tavsiyesi değildir.

Emlak ofisi açmak için gerekli belgeler (kontrol listesi)

Yetki belgesi başvurusu, ilk altı adım tamamlandıktan sonra yapılır; belge var olan bir işletmeye verilir. Başvurunun adımları yetki belgesi yazısında.

İş yeri için kurallar: ofis nerede ve nasıl olmalı?

Yönetmelik iş yerine üç kural koyar (md. 14/1 ve Bakanlık SSS 9–10):

• Ofis konut olarak kullanılamaz. Evinizin bir odasını ofis gösteremezsiniz; denetimde ikamet tespit edilirse uyarı, sonra iptal gelir.
• Aynı iş yerinde başka ticari faaliyet yürütülemez. Emlak ofisi aynı dükkânda sigorta acentesi, kuyumcu ya da araç galerisi olamaz.
• Belediye ruhsatı olmalı; ruhsattaki faaliyet, oda ve vergi kaydındaki faaliyetle tutarlı olmalıdır.

Eski uygulamada ofis için en az 30 m² alan ve bağımsız bölüm gibi şartlar anılırdı; bugünkü yönetmelik metninde metrekare şartı yoktur, ama belediyeler ruhsatta kendi imar ve yangın kurallarını uygular. Ruhsat öncesi belediyenin ruhsat birimine sorun.

Konum seçerken işin kuralı basittir: emlak ofisi müşterisi yürüyerek gelir. Semtin ana caddesi, pazar yeri ya da site girişine yakın, vitrini olan bir dükkân; vitrinde ilan panosu, kapıda yetki belgesi numarasını taşıyan tabela.

Emlak ofisi açma maliyeti: kalem kalem

Toplam tutar şehre, dükkânın büyüklüğüne ve şahıs mı şirket mi sorusuna göre birkaç kat değişir; bu yüzden tek bir rakam vermek yanıltır. Aşağıdaki tablo bütçenizi kalem kalem yapmanız içindir. Rakamı belli olan kalemler kaynağıyla yazıldı; diğerlerini kendi şehrinizin teklifleriyle doldurun.

Bütçe yaparken en sık unutulan kalem sonuncusudur. Portföy toplamak ve ilk satışı kapatmak zaman alır; kira ve aidat ise ilk günden işler.

Açılış sonrası ilk hafta

1. Yetki numarasını üç yere yazın: tabela, ilan şablonu, sözleşme şablonları.
2. TTBS'ye danışmanları girin. İşe giriş ve çıkışlar 10 gün içinde sisteme girilir (md. 11).
3. Sözleşme şablonlarını hazırlayın: yetkilendirme sözleşmesi, alım satım ve kiralama aracılık sözleşmeleri (3 nüsha), taşınmaz gösterme belgesi. Her sözleşme için dosya açılır ve 5 yıl saklanır (md. 14/2-k).
4. Google İşletme Profili açın: kategori "Emlak ofisi", adres, saatler, telefon, web sitesi.
5. Web sitesi ve portal hesapları. Portallar üyelik öncesi yetki belgesini kontrol eder; kendi sitenizde de yetki numarası görünmeli.
6. EİDS'i öğrenin. Her ilan için mal sahibinin e-Devlet'ten yetki vermesi gerekir; sosyal medyada yalnızca doğrulanmış ilanın bağlantısı paylaşılır. EİDS yazısı bunu anlatır.

Franchise mi, bağımsız ofis mi?

Franchise ("sözleşmeli işletme") bir markanın adı ve sistemiyle çalışmaktır; yönetmelik bunu ayrı tanımlar (md. 21). Franchise ofisi de kendi yetki belgesini alır ama deneyim şartından muaftır (md. 6/3-a); yazılı sözleşme gerekir ve bir ofis yalnız bir merkeze bağlı olabilir. Karşılığında giriş bedeli ve ciro payı ödenir; merkezin belgesi iptal olursa bağlı ofislerinki de iptal olur. Deneyim şartını sağlayamayan ama sermayesi olan girişimci için franchise bir kısa yoldur; deneyimi olan için bağımsız ofis daha ucuzdur.

Sık sorulan sorular

Emlak ofisi açmak için diploma gerekli mi?

Sorumlu emlak danışmanının en az ilköğretim mezunu olması gerekir (2021 değişikliği). Üniversite diploması şart değildir; ilgili bölüm mezunlarına eğitim, deneyim ve MYK belgesinden muafiyet sağlar.

Evimin bir odasında emlak ofisi açabilir miyim?

Hayır. Yönetmelik iş yerinin konut olarak kullanılmasını yasaklar; denetimde tespit edilirse uyarı, giderilmezse belge iptali uygulanır.

Emlak ofisi için metrekare şartı var mı?

Yürürlükteki yönetmelik metninde metrekare şartı yoktur; belediyenin ruhsat kuralları geçerlidir. Ruhsat birimine dükkânı tutmadan sorun.

Yetki belgesi olmadan ofisi açıp sonra mı başvursam?

İşletmeyi kurmadan başvuramazsınız; ama belge gelmeden ilan veremez ve aracılık yapamazsınız. Doğru sıra: vergi ve oda kaydı, ruhsat, sonra hemen TTBS başvurusu; belge çıkana kadar yalnız hazırlık yapılır.

Ortağımın belgesi var, benim yok; ofis açabilir miyiz?

Evet. Yetki belgesi için sorumlu danışmanlardan en az birinin Seviye 5 belgesi, eğitimi ve deneyimi olması yeterlidir. Siz de sahada çalışacaksanız Seviye 4 belgesi almanız gerekir.