Satılık ve kiralık ilan nasıl yazılır? Yönetmeliğe uygun, satan ilan metni ve 7 örnek

NUppel Ekibi · Yayın: 22 Ekim 2026 · 5 dk okuma

İlanda zorunlu olanlar (önce bunlar)

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlakçının verdiği her ilanda şu bilgilerin kolay okunur biçimde bulunmasını ister (md. 14/2-i ve md. 15/3):

• Yetki belgesi numarası ve yetki belgesindeki işletme adı.
• İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel (açık adres yazılmaz).
• Tapu cinsi (kat mülkiyeti, kat irtifakı, hisseli), imar ve yapı kullanma izni durumu.
• Büyüklük (brüt/net m²), bina yaşı, kat, cephe, manzara, fiilî kullanım (boş, kiracılı).
• Oda, salon, banyo, balkon sayısı; apartman/site/müstakil; havuz, otopark gibi donatılar.
• Toplu taşımaya ve sosyal mekânlara yaklaşık mesafe.
• İpotek, haciz gibi kısıtlamalar; iletişim bilgisi; varsa enerji kimlik belgesi.

Ayrıca ilandaki fiyat yetkilendirme sözleşmesindekiyle aynı olmalı (md. 14/2-ı), ilan ancak sözleşme ve mal sahibinin e-Devlet EİDS yetkisiyle verilebilir (EİDS yazısı), satıldığında 3 gün içinde kaldırılır (md. 14/2-h).

Başlık formülü: özellik + özellik + semt

Portalda başlık 50–70 karakterdir ve müşteri yalnız onu okur. Formül: en güçlü özellik + ikinci özellik + semt/site adı.

"Acil", "fırsat", "kelepir" sözleri bilgi taşımaz; müşteriyi fiyat pazarlığına, denetçiyi yanıltıcı ilan şüphesine yöneltir.

İlk iki cümle: müşterinin ilk sorusu

Gövdenin ilk iki cümlesi başlığı açar ve en çok sorulan şeyi cevaplar: kim için, neden bu daire?

Caferağa'da, 2015 yapımı sitede, güneye bakan 3+1. 120 m² brüt / 98 m² net, 4. kat, iki balkon, kapalı otopark; metroya yürüyerek 6 dakika.

Sıfat yok, rakam var. "Muhteşem", "nezih", "harika konum" yerine metrekare, kat, yıl, dakika.

Gövde: sırayla ve rakamla

1. Taşınmaz: oda düzeni, m², kat, cephe, ısınma, bina yaşı, asansör, otopark.
2. Bina ve site: aidat tutarı, güvenlik, havuz, yönetim, dış cephe durumu.
3. Konum: metro/otobüs, okul, hastane, market; dakika olarak.
4. Tapu ve durum: kat mülkiyeti mi, kiracılı mı, boş teslim tarihi, krediye uygunluk (banka onayına bağlı olduğu notuyla).
5. Ücret ve iletişim: fiyat (sözleşmedekiyle aynı), hizmet bedelinin kim tarafından ödeneceği, danışman adı, yetki belgesi numarası.

Paragraf değil kısa satırlar; müşteri telefondan okur.

Yazılmaması gerekenler

• Başka taşınmazın fotoğrafı ya da "temsilî" görsel. Reklam Kurulu 2026'da aldatıcı emlak ilanlarına ilan başına 155.712 ₺'ye varan ceza uyguladı (NTV).
• Sözleşmeden farklı fiyat ve "fiyat için arayın": fiyat yazılmak zorundadır.
• Satılmış daireyi "satılık" bırakmak ve müşteriyi başka daireye yönlendirmek: Reklam Kurulu'nun en sık cezalandırdığı örüntü.
• Haklı sebebi olmayan fahiş fiyat artışı (md. 12/3): Bakanlık, fiyatı kısa sürede %100 ve üzeri artıran ilanlara ceza kesti.
• Açık adres, kapı numarası, mal sahibinin adı: yönetmelik ada/parsel ister, adres istemez; kişisel veri paylaşımı ayrıca KVKK sorunu.
• "Krediye uygun" kesin ifadesi: banka değerlemesine bağlıdır, "kredi kullanımına uygun olabilir" denir.
• Büyük harf ve ünlem yığını, emoji dizileri.

7 örnek ilan metni

1. Satılık daire (site içi)

Ataşehir Barbaros'ta, 2017 yapımı sitede 3+1, 145 m² brüt / 120 m² net, 7. kat, güney-batı cephe. Kapalı otopark, 7/24 güvenlik, aidat 4.500 ₺. Kat mülkiyetli, boş teslim. Metroya 8 dakika, okul ve market 300 metre. Fiyat 12.750.000 ₺. Danışman: [ad], yetki belgesi no: [no].

2. Kiralık daire

Kadıköy Moda'da 2+1, 90 m² net, 2. kat, doğalgaz kombi, eşyasız. Aidat 1.800 ₺, depozito 2 kira. 1 Kasım'dan itibaren teslim. Ev sahibi 1 yıllık sözleşme istiyor. Kira 45.000 ₺. Danışman: [ad], yetki belgesi no: [no].

3. Satılık villa

Urla Bademler'de 2 dönüm bahçeli, 2021 yapımı müstakil villa, 4+1, 260 m² kapalı alan, özel havuz. Kat mülkiyetli, boş teslim. İzmir merkezine 35 dakika. Fiyat 38.000.000 ₺. Drone ve 360° tur bağlantısı ilanda.

4. Satılık arsa

Çeşme Alaçatı'da 1.250 m² imarlı arsa, emsal 0,30, 2 kat izni, yola cepheli, elektrik ve su parsel sınırında. Hisseli değil. Ada/parsel ilanda; imar durumu belgesi dosyada. Fiyat 22.000.000 ₺.

5. Kiralık dükkân

Bağdat Caddesi üzeri, 80 m² + 40 m² bodrum, cadde cephesi 6 metre, kepenkli, WC mevcut. Her türlü işe uygun değildir: gıda için belediye ruhsatı alıcıya ait. Kira 180.000 ₺ + stopaj, depozito 3 kira.

6. Satılık kiracılı daire (yatırım)

Mecidiyeköy'de 1+1, 60 m² net, 2019 yapımı, kiracılı: sözleşme 2027 Mart'a kadar, aylık 28.000 ₺. Brüt getiri hesabı ilanda. Fiyat 6.900.000 ₺.

7. Kiralık ofis

Maslak'ta plaza katında 180 m² ofis, 2 oda + açık alan + toplantı odası, kapalı otopark 3 araç, 7/24 klima. Aidat 9.000 ₺. Kira 220.000 ₺ + KDV.

Her örnekte danışman adı, yetki belgesi numarası, ada/parsel ve iletişim satırı ilan kalıbına eklenir; fiyatlar örnektir.

Fotoğraf sırası ve tur bağlantısı

İlk kare dış cephe ya da en güçlü iç mekân, sonra salon, mutfak, odalar, banyo, balkon, kat planı; 12 kare yeterlidir. Sanal tur varsa bağlantısı ilk satırlarda. Çekim rehberi: emlak fotoğraf çekimi ve sanal tur.

Sık sorulan sorular

İlanda açık adres yazmak zorunlu mu?

Hayır; yönetmelik il, ilçe, mahalle, ada ve parsel ister, açık adres istemez. Kapı numarası ve mal sahibinin adı yazılmaz.

İlan başlığı kaç karakter olmalı?

Portalların çoğunda 50–70 karakter görünür; en güçlük iki özellik ve semt bu sınıra sığar. Büyük harf ve ünlem yığını kullanılmaz.

"Fiyat için arayın" yazabilir miyim?

Hayır. Fiyat ilanda yazılır ve yetkilendirme sözleşmesindeki fiyatla aynı olur; sosyal medya paylaşımında da fiyat zorunludur.

Aynı daireyi iki farklı fiyatla ilana koyabilir miyim?

Sözleşmedeki fiyat tektir; ilandaki fiyat ondan farklı olamaz. Fiyat değişirse önce sözleşme, sonra ilan güncellenir.

İlan metnini yapay zekâya yazdırabilir miyim?

Taslak için olur; ama rakamlar, ada/parsel, fiyat ve yetki numarası sizin kontrolünüzden geçer. Yapay zekânın uydurduğu bir özellik yanıltıcı ilan sayılır ve sorumluluk ilan verenindir.